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目前，全国首套房贷利率持续高涨，很多购房者叫苦不迭。但是，房贷利率不可能一直涨，总有下降的一天。那么，如果房贷利率真的下降了，以前已经办好的房贷利率又应该怎么算呢？
目前国内的个人房贷主要以浮动利率为主，大多数借款人与银行签订的房贷合同也都是浮动利率的，当银行贷款利率调整后，房贷利率计算也将随之调整。也就是说，央行每一次降息，借款人的月供就要有相应的减少；反之，则会有相应的增加。
房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。
第一种情况：央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整
如果央行调整基准利率的话，那你的房贷也会跟着调整，比如你先前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%,实际的利率就是5.39%.
如果明年央行把基准利率下调到4.65%,那你的房贷也会跟着调整，当然调整的主要是基准利率，上浮10%的部分是不会调整的，调整之后，你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%.
对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前调整时间点主要有三种方式：
一种是在每年的1月1号进行调整，比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率，那银行就会在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整。
一种是在合同月进行调整，比如你是在2016年9月签订的房贷合同，央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后，那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。
一种是次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2019年7月1日调整基准利率，那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整。
第二种情况：银行自己调整利率
我们在办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或下浮。一旦合同签订，那么就是固定的了。
所以，只要央行没有有调整基准利率，不管银行房贷利率这么调，购房者的房贷利率都不会不变。同理，月供也不会因此而变多或变少。
目前，央行的基准利率为4.9%,如果贷款银行上浮10%,那么实际利率就是5.39%.假如贷款银行的政策发生变动，你依然是按5.39%的合理利率执行。
每个银行的房贷利率调整情况不同，大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中，公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过无论基准利率如何调整，如何计算，对大家已支付的利息是没有任何影响的，只会对还没有还款金额的利息产生改变。
一般情况下，银行利率调整后，房贷利率调整时间有三种形式：
一：银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；
二：满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；
三：双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
注意商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。
未来房贷利率走势如何？
如今国家调控房价已有明显效果，之前房贷利率上调，也许是为了配合楼市调控相关政策的开展，目的是稳住房价，实现房住不炒。而未来几年楼市也将继续被调控，也就是说，房价稳定后，未来银行贷款利率下调应该是迟早的事。结合相关数据我们能够看出：北京、深圳、南京等城市，均有银行对房贷利率进行下调，除此之外，房贷放款的速度也比以前快多了。
(丹阳房产网)
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